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Archive for March, 2008

Dans un lettre ouverte publiée dans Le Devoir, Phyllis Lambert, des architectes et urbanistes rénommés, ainsi que l’Ordre des urbanistes du Québec, demandent que le Projet Griffintown soit soumis à l’OCPM pour un vrai processus de consultation ouvert et transparent.

Phyllis Lambert, several prominent architects and urbanists, and the Order of Urbanists of Québec are calling for a new, open consultation process on Projet Griffintown using the OCPM, in an open letter published in Le Devoir.

Montreal Mirror, March 20, 2008

CSRG on the cover of the Montreal Mirror. CSRG sur la page 1 du hébdomadaire Mirror.

Un autre lettre ouverte donnant l’appui pour un processus démocratique, signé par Le Centre d’écologie urbaine de Montréal, le Conseil régional de l’environnement de Montréal, D’abord Solidaires, le Groupe de travail sur la démocratie municipale et la citoyenneté, la Réseau national sur la démocratie municipale (RNDM) et la Table régionale des organismes volontaire d’éducation populaire (TROVEP) de Montréal.

Deux articles dans La Presse sur la controversie de la salle des spéctacles proposée pour Projet Griffintown.

Gazette editorial: Tremblay administration is doing an end-run on Griffintown: Instead of in-depth hearings, the city is letting the borough conduct them.

The local Nuns’ Island magazine covers the way the project will likely have a big impact on Verdun, but since Verdun isn’t technically part of the Sud-Ouest borough, they have no voice in the current process.

A Léger Marketing poll indicates 47% of Montrealers are “for” Projet Griffintown, 17% are against it, and 36% are either undecided or don’t know about the project. Devimco is spinning this as a “win,” but this reading of the numbers obliterates the nuances of people who are for redevelopment, but not in the monopolistic fashion, nor in the scale or form which Devimco and the current PPU are proposing. It also showcases the fact that something with a city-wide impact is slipping by citizens unnoticed.

A resident of the Lowney Lofts has created a panoramic photo-cartography of Griffintown to show people the current state and scale of the neighborhood.

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Mémoire présenté par le Comité pour le sain redéveloppement de Griffintown sur le
RÈGLEMENT MODIFIANT LE PLAN D’URBANISME DE LA VILLE DE MONTRÉAL (04-047) – SECTEUR PEEL-WELLINGTON (GRIFFINTOWN)

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(English version follows)

Pétition exigeant un processus de consultation démocratique pour le redéveloppement de Griffintown

Une pétition, parrainée par le Comité pour le sain redéveloppement de Griffintown, est maintenant lancée en version française et anglaise.

Cette pétition demande à la Ville de Montréal:

  • de stopper le processus de consultation sérieusement abrégé et accéléré actuellement en cours
  • d’adopter un processus de consultation démocratique qui permette une réelle contribution des montréalais et montréalaises
  • que ces nouvelles consultations publiques soient dirigées par l’Office de consultation publique de Montréal, à l’échelle de l’agglomération de la Ville de Montréal, et non à l’échelle de l’arrondissement.
  • que ces consultations portent sur la définition d’un projet qui contribuera à répondre aux nombreux enjeux urbains de la métropole et à offrir de meilleures conditions et qualité de vie pour l’ensemble de la population.

La version complète est disponible en ligne au: http://www.thepetitionsite.com/petition/455654643

Des versions anglaise ou française imprimables sont également disponibles. Veuillez vous adresser à csrgriffintown@gmail.com si vous souhaitez avoir accès à cette version pour la faire circuler parmi vos connaissances, ou pour toute information supplémentaire.

* * *

Petition Demanding a Democratic Consultation Process for the Griffintown Project

A petition, sponsored by the Committee for the Sustainable Redevelopment of Griffintown, is now available in both French and English.

The petition demands the following of the City of Montreal:

  • stop this abbreviated and accelerated process of consultation
  • adopt a democratic consultation process that allows a real contribution by Montrealers
  • that these new public consultations be organized by the Office de consultation publique de Montréal (OCPM) at the agglomeration level of the City of Montreal, rather than merely at the South West Borough level
  • that these consultations will focus on the definition of a project that will help meet the many challenges of the urban metropolis and offer better conditions and quality of life for the whole population

The complete online version is available here: http://www.thepetitionsite.com/petition/455654643

Printable versions are also available. Please contact csrgriffintown@gmail.com if you would like access to this version to circulate among your contacts or for any other information.

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(Cliquez ici pour la version française.)

Everyone agrees on the need to redevelop Griffintown. The problem for opponents of developer Devimco’s megaproject – backed in a very pushy way by the Montreal administration – is in the kind of redevelopment proposed, which involves the wholesale expropriation of a neighbourhood, displacing commercial and residential owners from their properties in order to build a massive shopping area, equivalent to 30 floors of Place Ville-Marie, mere blocks from the downtown core.

The developer plans to build high residential towers atop the enormous commercial space. Purely residential blocks would also be constructed around – and over – existing public parks. Nineteen historic buildings would be preserved, though mightily squashed next to their giant new neighbours. Most other existing buildings would be razed.

The Special Planning Program (SPP) created by the administration to regulate the megaproject outlines admirable principles but suffers from a case of doublespeak in its specifics. The extra heights specified in it are particularly shocking to many urbanists and architects, to the City’s own Conseil du patrimoine, to numerous fans of this historic three-story neighbourhood – and to stunned Griffintowners. Currently, the highest building in the area is the 22 metre high (7 stories) ÉTS student residences. The SPP would restrain new buildings along the Lachine canal to a similar height, but would allow excessive heights of 44 m for the residential blocks around Sainte-Anne Park and 60 m for most of the rest, a height equivalent to Complexe Desjardins.

As for using neighbouring giants like Grain Elevator no 5 or the Five Roses plant to justify a nosebleed height of 80 metres at the Peel basin, well! Those legendary landmarks have earned their visual status in the collective mind of Montrealers, while no new deluxe hotel deserves to block our mountain view of the St-Lawrence.
Density, says the city, is essential, and largely we agree. European cities solved this problem long ago; Dublin, for example, boasts 1000 more people per square mile than Montreal does, in mostly six-story buildings. Even here, older neighbourhoods like the Plateau Mont-Royal prove that higher population density is achievable on a human scale – unless, as in this case, it needs to be built above the equivalent of the Fairview Pointe-Claire shopping center.

Many Griffintown home and business owners want to be included in the redevelopment of their own neighbourhood and feel affronted that their city administration is ready to expropriate to allow Devimco to acquire nearly the entire area. Although widening streets is cited as one reason to expropriate, city officials also frankly cite the law allowing the city to expropriate in favour of a private developer if he owns or has options on 2/3rds of the land. Such expropriations would create a dangerous precedent. No neighbourhood, no homeowner or business owner would ever again feel safe from its own city administration.

Devimco stands to make a considerable windfall from the deal. By acquiring mostly industrial land at pre-rezoning prices, the developer could double its investment once the rezoning goes through. Not only that, but the Devimco project, as currently structured, would externalize its astronomical infrastructure costs onto the city — new water, sewer, gas and underground electric lines; street-widening and more. Not to mention the cost of a new tramway.

When all is completed, after years of rush-hour chaos, we foresee an area littered with entrances to 6300+ underground parking spaces, choked with shopping motorists and delivery vans, its streets bare of the pedestrian traffic a more human-scaled neighbourhood attracts. This Griffintown would also have shamefully exiled its own living memory — its long-time businesspeople and residents.

There’s something inherently wrong about erasing an existing neighbourhood, and a historic one at that, in order to mainly build a shopping area over it. Whether we need one more shopping centre on the island of Montreal (especially this close to a downtown core crammed with them) is a whole other discussion, but Griffintown is the wrong place for it. If Devimco – or any other developer for that matter – insists on justifying one by the need to prevent Montrealers from shopping off-island, please, let them find a truly empty area or an abandoned industrial site slated for demolition, instead of preventing the human-scaled redevelopment of Griffintown into a real and lively neighbourhood, more in tune with its working-class neighbours of Little Burgundy and Pointe St-Charles.

There are empty lots galore in Griffintown and developers are already lined up, just waiting for the long delayed rezoning. They’re more than a little miffed, if truth be told, at seeing the whole pie gobbled up by a single firm.

So let’s imagine a more attractive scenario. Much has been said of the historical importance of Griffintown, a natural extension of Old Montreal and situated along the Lachine canal so cherished by Montrealers. The city’s last stables are there, and horse-drawn calèches can be heard trotting through its streets year-round. The Irish community feels a strong attachment to this, their early Montreal home. These characteristics spell out an entirely different kind of redevelopment. Why not use them as inspiration?

We all wish this highly visible entrance to Montreal to be a showpiece! Instead of selectively preserving the odd building, the urban fabric of this industrial neighbourhood could be integrated, even emphasized, rather than erased. Griffintown could become the ‘quartier des calèches’ with a calèche stand looping with Old Montreal; a pedestrian-friendly neighbourhood offering shops, canalside cafes, galleries to showcase the many artists who have lofts in the area, maybe a cultural centre or museum saluting the former immigrant population. All this plus high-density residential buildings, including the social and student housing promised by the megaproject. Even the much-vaunted tramway line could add immeasurably to the local atmosphere. Montrealers and tourists alike would enjoy this new extension to Old Montreal, a neighbourhood both vibrant and mellow, architecturally redolent of its history, a great place to visit and to live in.

Hélène Dansereau, Grace Barrasso, Judith Bauer Gobeil, Chris Erb, Ronald Diamond, Christopher Gobeil, AJ Kandy, Maggie Kathwaroon, Ber Lazarus, Huguette Leonard, Leo Leonard, Robert Mellin, Mark Poddubiuk, Jocelyn Rochette, Gustavo Rodriguez, Mélissa Simard, Marc Valiquette, Sarah Watson.

Committee for the sustainable redevelopment of Griffintown

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Le redéveloppement de Griffintown fait l’unanimité. Là où le bât blesse, pour les opposants au mégaprojet proposé par le promoteur Devimco, et résolument entériné par la Ville de Montréal, c’est dans le type de redéveloppement envisagé. Car il s’agit ni plus ni moins que de l’appropriation massive d’un quartier au détriment de ses commerçants et propriétaires, pour y bâtir un centre commercial équivalent à 30 étages de la Place Ville-Marie, et ce, à deux pas du centre-ville.

Le promoteur prévoit surmonter de hautes tours d’habitations cette énorme emprise commerciale. Quelques parcelles surtout résidentielles sont aussi prévues, en partie sur d’actuels parcs publics. Dix-neuf des bâtiments patrimoniaux du quartier seraient préservés, mais risqueraient fort de  disparaître dans l’ombre démesurée de leurs nouveaux voisins. Presque tout le reste serait démoli.

Le Plan particulier d’urbanisme (PPU) créé par la ville pour encadrer le mégaprojet énonce d’admirables principes, malheureusement souvent démentis par les mesures spécifiques proposées. Les surhauteurs prévues sont particulièrement choquantes aux yeux des urbanistes, des architectes, du Conseil du patrimoine, des nombreux amoureux de Griffintown … et des occupants offusqués de ce quartier industriel historique de 3 étages. Les plus hauts bâtiments actuels sont les résidences pour étudiants de l’ÉTS, à 22 mètres (7 étages). Le PPU limiterait à  25 m les nouveaux bâtiments en bord de canal, mais les blocs résidentiels autour du parc Sainte-Anne s’élèveraient à 44 m et le gros du projet à 60 m, la hauteur du Complexe Desjardins.

Les vertigineux 80 m prévus au bassin Peel seraient justifiés selon le PPU par la hauteur voisine de l’élévateur à grain no. 5 et de l’usine Five Roses. La taille de ces bâtiments légendaires est égale à celle qu’ils occupent dans la mémoire collective des montréalais. Devons-nous pour autant permettre à de nouveaux hôtels de luxe de venir bloquer la vue sur le fleuve à partir de la montagne?

La densité, nous répète t’on, est nécessaire. Mais là n’est pas le problème : la capitale irlandaise de Dublin compte 1000 habitants de plus que Montréal au mille carré, dans des immeubles de 6 étages et notre propre plateau Mont-Royal prouve que la densité de population est possible à l’échelle humaine … sauf, évidemment, si elle doit surmonter un espace commercial équivalent au centre Rockland.

Plusieurs commerçants et propriétaires résidant à Griffintown souhaitent participer au redéveloppement de leur quartier et sont outrés d’apprendre que l’administration municipale est prête à les exproprier pour permettre à Devimco de faire main basse sur presque tout le périmètre. Certaines expropriations doivent permettre l’élargissement de plusieurs rues, certes, mais les conseillers de la ville ne se gênent pas pour expliquer que la loi permet à la ville d’exproprier en faveur d’un promoteur, s’il est propriétaire ou détient des promesses d’achat pour les 2/3 de la superficie visée par son projet. Des bâtiments commerciaux d’architecture intéressante (au bord du canal, le nouvel immeuble Cornell /La Cache soigneusement reconstruit identique à l’ancien, et magnifiquement paysagé, par exemple) doivent être rasés pour laisser place aux tours du promoteur. Voilà un dangereux précédent : si ce PPU passe tel quel, aucun quartier, aucun propriétaire ne sera plus jamais en sécurité.

Devimco jouirait d’un avantage considérable en acquérant les propriétés avant le rezonage à vocation mixte, car les prix risquent de doubler dès la mise en vigueur du nouveau zonage. De plus, le projet, dans sa structure actuelle, infligerait à la Ville de Montréal  des coûts astronomiques reliés aux infrastructures: eau,  gaz, électricité, élargissement de rues, stationnements souterrains, etc. Sans compter les coûts d’une ligne de tramway.

Le mégaprojet nous promet, après des années de travaux monstres et d’heures de pointe cauchemardesques, un Griffintown encombré d’acheteurs en auto, de camions de livraison et d’entrées vers les quelques 6300 espaces de stationnement souterrains; et surtout, des occupants cloîtrés dans leur tour et des rues vides du trafic piétonnier que créent les quartiers urbains à l’échelle plus humaine.  De ce Griffintown, les anciens habitants et commerçants, mémoire vive du quartier, auraient été honteusement chassés.

Il y a quelque chose d’immoral à démolir presque tout un quartier, historique en plus, pour y élever un centre commercial. Que nous ayons ou non besoin d’un centre d’achat de plus sur l’île de Montréal, Griffintown est mal choisi pour ce genre de projet. Si Devimco, ou tout autre promoteur, souhaite justifier par les fuites commerciales la construction d’un centre d’achat sur l’île, eh bien qu’ils trouvent un site industriel vacant ou déjà ciblé pour la démolition, au lieu d’empêcher un vrai quartier de revivre et de se redévelopper progressivement à une échelle qui s’accorde avec celle de ses voisins de la Petite-Bourgogne et de la Pointe St-Charles : une échelle humaine.

Car les espaces vides ne manquent pas dans Griffintown, et les promoteurs n’attendent que le rezonage tant promis pour présenter des projets. Ils sont d’ailleurs plutôt mécontents de voir un seul promoteur s’attribuer tout le gâteau.

Imaginons une alternative plus séduisante. On a beaucoup parlé du caractère historique du quartier. Il se situe dans le prolongement du Vieux Montréal, le long du canal de Lachine si cher aux promeneurs montréalais, et il abrite les dernières écuries de Montréal. On voit passer des calèches à l’année dans Griffintown. De plus, la communauté irlandaise est très attachée au quartier, berceau de son installation à Montréal. Ces caractéristiques appellent un tout autre style de redéveloppement. Pourquoi ne pas s’en inspirer?

Nous souhaitons tous le prestige de ce quartier charnière, porte d’entrée à Montréal. Au lieu de le démolir en préservant quelques bâtiments patrimoniaux, pourquoi ne pas utiliser, et même valoriser, son tissu urbain datant de la révolution industrielle? Griffintown pourrait devenir le Quartier des calèches, des promeneurs… des artistes aussi, puisqu’ils sont déjà nombreux à avoir des ateliers dans le coin. On pourrait y voir un poste de calèches en boucle avec le Vieux-Montréal; un centre culturel ou un musée évoquant l’ancienne population immigrante; des boutiques, des galeries d’art, des cafés-terrasses le long du canal. Une forte densité résidentielle, bien sûr, incluant ateliers d’artistes et logements d’étudiants, ainsi que les logements sociaux prévus par le mégaprojet. Le tramway tant annoncé s’insérerait fort bien dans cette prolongation de charme du Vieux-Montréal : un quartier vibrant dont l’architecture respectueuse de ses voisins évoquerait le passé autant que l’avenir, un quartier accueillant aux touristes comme aux montréalais, fier de ses habitants de longue date, un quartier où il ferait bon vivre.

Hélène Dansereau, Grace Barrasso, Judith Bauer Gobeil, Chris Erb, Ronald Diamond, Christopher Gobeil, AJ Kandy, Maggie Kathwaroon, Ber Lazarus, Huguette Leonard, Leo Leonard, Robert Mellin, Mark Poddubiuk, Jocelyn Rochette, Gustavo Rodriguez, Mélissa Simard, Marc Valiquette, Sarah Watson.

Comité pour le sain redéveloppement de Griffintown

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